PREGUNTA: ¿Se plantea que los vecinos de Durango puedan tener preferencia a la hora de adquirir las viviendas construidas?

RESPUESTA: Sea cual sea la ordenación que finalmente se lleve a cabo, las viviendas se construirán sobre dos tipos de parcelas, parcelas de viviendas de venta libre y parcelas de vivienda protegida.

En el caso de las parcelas de viviendas de venta libre, no existe regulación que establezca las condiciones a la enajenación. Es el promotor de la parcela el que establece las posibles preferencias de adquisición de las viviendas que pone en venta, y podrá venderlas a cualquier persona con la que llegue a un acuerdo de venta.

En relación con las parcelas de vivienda protegida, se prevé que en el PERI sean adjudicadas al Ayuntamiento. Si fuera el propio Ayuntamiento el que tramite el procedimiento de adjudicación de vivienda protegida, tendrá la potestad de establecer entre los requisitos que deben cumplir las personas adjudicatarias el de ser residente en el municipio, incluso pudiendo establecer una antigüedad mínima.

Sin embargo, estas condiciones deberán desarrollarse llegado el momento de su construcción.

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PREGUNTA: ¿Cuánto valen las parcelas ofrecidas por el Ayuntamiento al Gobierno Vasco?

RESPUESTA: Aunque se trata de una estimación provisional, para trabajar el alcance del acuerdo, una vez valoradas todas las parcelas, tenemos una estimación de unos 20.000 euros de repercusión por cada vivienda de VPO, y unos 50.000 euros de repercusión por cada vivienda TASADA. Todas las parcelas que pudiera ofrecer el Ayuntamiento (aunque la obtención de alguna de ellas aún requiera de gestión urbanística) destinadas a viviendas de VPO (296) tendrían un valor estimado total de 5.920.000 euros y las Tasadas (106) tendría un valor estimado total de 5.300.000 euros.

Sin embargo, el planteamiento inicial del Ayuntamiento para con las parcelas de VPO es que se destinen al alquiler social, lo que imposibilitaría una venta directa de dichas parcelas, siendo su valor prácticamente nulo en el mercado.

El precio estimado de construcción de la VPO es de unos 100.000 euros por vivienda. El alquiler social, tiene una horquilla muy variable, puesto que depende de los ingresos de la familia. Considerando un alquiler habitual el de 300 euros/mes, se requerirían 30 años para amortizar la inversión; por lo que, el valor real de las parcelas de VPO para destino al alquiler social, puede despreciarse.

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PREGUNTA: ¿Es posible cambiar el tipo de suelo de urbano a rústico para que así no se pueda construir y se haga un parque/bosque en el 100% de los terrenos?

RESPUESTA: Las características por las que un suelo se clasifica como urbano vienen establecidas por ley. El suelo del ámbito del PERI no cumple las características legales por la que se pudiera clasificar como suelo rústico (no urbanizable).

Hay otras opciones para que se pueda hacer un parque/bosque 100%. Podría calificarse el suelo como un sistema general de zonas verdes.

Sin embargo, estas opciones tienen ciertas implicaciones que, en la práctica, lo hacen inviable, tal y como se explica en la documentación descriptiva de las alternativas.

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PREGUNTA: Según el preacuerdo que conocemos, la urbanización de la traza del tren ahora la asume el Ayuntamiento. Está claro que en función de lo que en ella se realice su coste será uno u otro. Hasta ahora las opciones que se han barajado son o malla verde o bidegorri. ¿Cuál es la estimación del coste de la urbanización en función de cada una de las opciones?

RESPUESTA: Con el preacuerdo alcanzado, el Gobierno Vasco cedería al Ayuntamiento los terrenos de la antigua traza del ferrocarril, desde el límite del PERI en Ezkurdi hasta el límite con Abadiño. Que dichos terrenos sean de titularidad del Ayuntamiento, facilitará su urbanización, que podrá hacerse en fases, pudiendo a comenzar la apertura de estos espacios en un breve lapso de tiempo, aunque aún no hay una definición técnica de proyecto.

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PREGUNTA: Teniendo en cuenta que a las plusvalías adquiridas por ley no se puede renunciar, y que por lo que se dijo en las sesiones explicativas, con la nueva Ley al Ayuntamiento le corresponden el 15% de las mismas ¿ A que tiene pensado el Ayuntamiento destinar esa cantidad que le corresponde?

RESPUESTA: El 15% de cesión de las plusvalías, debe sustanciarse en parcelas edificables. Si con las parcelas recibidas no se llega al 15% de las plusvalías, la monetización resultante debe destinarse al patrimonio público del suelo.

Con el preacuerdo alcanzado, el Ayuntamiento de Durango destinaría el 15% de cesión de plusvalías a la construcción de vivienda social de alquiler en la parcela de VPO del PERI, mediante la entrega de la/s parcela/s y la monetización resultantes en la gestión del PERI al Gobierno Vasco para su construcción inmediata.

Igualmente, una parte de la monetización de dichas plusvalías se destinarán a los proyectos de viviendas dotacionales de San Agustin y Pinondo Etxea.

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PREGUNTA: ¿Cuál es el valor económico actual de los edificios de San Agustin y Pinondo?

RESPUESTA: Para determinar el valor de las edificaciones se sigue el método de coste de reposición. En resumen, este valor corresponde al precio que costaría construir el edificio actualmente, y al que se le aplicarían coeficientes de reducción por antigüedad y estado de conservación. En ambos casos los coeficientes de reducción por antigüedad y estado de conservación son muy desfavorables; por lo que, a falta de realizar una tasación especializada de ambos inmuebles, podemos decir el que valor económico de ambos edificios es reducido, y requieren de importantes obras de rehabilitación para volver a ponerlos en uso.

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PREGUNTA: ¿Quién asume con este nuevo preacuerdo el coste de urbanizar la parte pegada al PERI pero que queda fuera del mismo? Me refiero a la zona de Sasikoa, la rotonda que está a medias…

RESPUESTA: En el preacuerdo se ha estimado destinar unos 6 millones de euros para la gestión y realización de obras de urbanización del PERI e incluso zonas aledañas, si fuera el caso.

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PREGUNTA: Si no entendí mal en las sesiones didácticas, con la aplicación de la nueva legislación, las proporciones de las viviendas a desarrollar en el ámbito es 60% Vivienda libre, 20% VPO y 20% VPT. Según los datos que se han dado, en el preacuerdo en el ámbito se contemplan 310 viviendas libres y 90 VPO, por tanto las proporciones son 77.5% Vivienda libre y 22.5% VPO y 0% VPT. ¿Esto es posible?

RESPUESTA: Efectivamente, la reducción del coeficiente de edificabilidad en el ámbito del PERI implica su adaptación a la nueva legislación, así como a la modificación del planeamiento general municipal.

Es posible transferir cierto número de viviendas protegidas a otros ámbitos, siempre que el conjunto del planeamiento general cumpla los estándares exigidos por la legislación vigente. La forma más adecuada para realizar estas transferencias sería a través del nuevo Plan General de Ordenación Urbana (PGOU).

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PREGUNTA: ¿Puede venir una reclamación por parte de los arquitectos que diseñaron las torres del concurso de 2005?

RESPUESTA: No. El diseño de las torres es una propuesta que no ha llegado a tener un carácter vinculante desde el punto de vista del planeamiento urbanístico; y, por lo tanto, no hay riesgo de una reclamación patrimonial por un cambio de diseño de las edificaciones.

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PREGUNTA: ¿Cuál sería el mínimo de edificabilidad para que el ámbito del PERI sea viable?

RESPUESTA: Tal y como se ha explicado en las sesiones didácticas, una cosa es la viabilidad inicial de cualquier desarrollo urbanístico, y que se puede resumir en que el sumatorio de todos los ingresos sea superior al sumatorio de todos los costes; y otra, es la posible reclamación patrimonial contra el Ayuntamiento que se pudiera llevar a cabo por reducir los derechos que tuviera el Gobierno Vasco en este ámbito.

Ante la incertidumbre jurídica que existe sobre los derechos que tiene el Gobierno Vasco, y las valoraciones de las posibles reclamaciones patrimoniales a las que el Ayuntamiento se podría enfrentar, se ha estimado que 0,90 m2/m2 es la mínima edificabilidad que se le debe otorgar al ámbito, para poder hacer viable un cambio de ordenación con menor edificabilidad que la que el PERI dispone en la actualidad.

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PREGUNTA: ¿Se debe de aplicar a esta nueva propuesta la Evaluación del Impacto Lingüístico (EIL)?

RESPUESTA: La Evaluación del Impacto Lingüístico es importante a la hora de definir el diseño de la ciudad.

En este contexto, si se valida el preacuerdo mediante la votación ciudadana que se llevará a cabo las próximas semanas, se tendrá que incluir en el nuevo PGOU que se está desarrollando. Si es así, la administración está obligada a realizar la Evaluación del Impacto Lingüístico.

Por tanto, sí, si se da la citada modificación, se realizará dicha evaluación.

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PREGUNTA: ¿Se podría tener más información del preacuerdo alcanzado, relativo al número de viviendas a construir, etc,… de cara a poder realizar propuesta más realista?

RESPUESTA: Lo que se ha presentado en este proceso participativo es un preacuerdo alcanzado entre el Ayuntamiento de Durango y el Gobierno Vasco. Como ya se ha indicado en las sesiones didácticas, el preacuerdo es un consenso de mínimos que si es validado por la ciudadanía, se irá concretando en las siguientes semanas y meses.

Así, el preacuerdo se ejecutará siempre que las duranguesas y durangueses así lo validan en la votación que se llevará a cabo en marzo, una vez se hayan obtenido las conclusiones del proceso participativo de la ciudadanía.

Desde el Ayuntamiento entendemos que el proceso que comenzó con un referéndum debe acabar con otra votación que valide, o no, el preacuerdo alcanzado.